La construction d’une maison ! Voilà un beau projet de vie. Et pourtant nombreux sont ceux qui ne savent pas vraiment par où commencer. Il y a un grand nombre de paramètres à tenir en compte et on s’y perd rapidement. Il est donc important de se renseigner bien avant le début des projets afin d’éviter tous les éventuels imprévus. On a regroupé dans cet article tout ce qu’il faut savoir pour la construction d’une maison. Que ça soit les conditions administratives, le choix du terrain ou encore de l’entrepreneur. On abordera aussi la question du budget et bien évidemment du financement.
Le budget alloué
Il est important de définir un budget. Selon les estimations, pour une maison neuve, il faut compter à peu près 1 400 euros le mètre. Ce montant n’inclut pas les frais annexes et le terrain. Il est vrai qu’énoncer ainsi, on a du mal à vraiment se projeter sur le coût global. En France, une maison neuve avec un terrain vaut environ 240 000 euros. Le prix va évidemment varier en fonction de l’emplacement, des détails architecturaux et tout autre frais annexe.
Déterminer le prix des travaux de construction est nécessaire pour savoir comment le projet sera financé. Il existe deux moyens pour s’acquitter de tous les frais : financement à partir des fonds propres et le recours à un crédit immobilier. La majorité des foyers ont recours à un prêt pour s’offrir la maison de leur rêve.
Les démarches auprès de la banque doivent se faire dès que les documents tels que les bulletins de salaire, relevés de compte, avis d’imposition sont disponibles. Ils permettront l’établissement d’un budget et surtout l’obtention de l’accord de principe. C’est cet accord qui permettra de financer le terrain et la maison. En effectuant cette procédure, on peut tout savoir sur le montant global et décider comment mener à bien le projet. Il faut également savoir rassurer les institutions financières. Le but étant d’avoir leur soutien, mais aussi de bénéficier de guides tout au long du projet.
Le choix du terrain
Déterminer l’emplacement de la maison, voilà la seconde étape primordiale. Dans un premier temps, il faut penser surtout au niveau pratique. Proximité des commerces et des transports, trajet par rapport au bureau et à l’école des enfants, la présence de centre de loisirs, etc. Puis, il faut se projeter sur le long terme, investir dans un terrain qui ne risque pas de perdre de sa valeur au fil des années. C’est vrai que l’on n’y pense pas vraiment en début de projet, emporté dans la frénésie. Mais il est important de faire cette estimation en cas d’éventuelle revente.
Ici aussi se pose la question de savoir s’il est mieux d’avoir un terrain en diffus ou plutôt en lotissement. Les lotissements sont généralement aménagés par des professionnels. Il y a certaines règles qui sont prescrites, car les lots doivent être similaires. Même en termes de construction, il y a des prérogatives qui sont imposées.
Il faut bien prendre le temps de lire et de prendre connaissance des points mentionnés dans le cahier des charges et le règlement du lotissement. Quant aux terrains diffus, ce sont ceux dont la transaction se fait entre particuliers.
Il faut donc avoir un certificat d’urbanisme au niveau de la mairie qui prouve que le terrain est bâtissable. Il faut aussi s’assurer qu’il est bien raccordé en eau et en électricité. À ne pas oublier de se renseigner sur la présence de la fibre. Que ça soit en lotissement ou en terrain diffus c’est toujours un plus non négligeable.
C’est dans cette phase également qu’il faut prendre connaissance des règles d’urbanisme local. Elles joueront un rôle très important dans l’architecture du futur bien.
Le plan de construction
Une fois que le terrain a été validé vient l’étape de l’élaboration du plan de la maison. Aujourd’hui, il est plus simple de faire appel à un architecte pour réaliser le plan envisagé. D’ailleurs, y avoir recours est une obligation pour toutes les constructions de plus de 170 m².
Une entreprise de bâtiment doit aussi disposer d’un catalogue permettant aux clients d’avoir une idée plus ou moins concrète de leurs besoins. Cela répertorie plusieurs fondations qui peuvent être personnalisées selon les envies de chaque client. Les équipements peuvent aussi être proposés ainsi que les aménagements. Pour le maximum de personnalisation, le client peut définir un cahier des charges spécifique où il détaille tout ce dont il a besoin.
Il existe aussi les projets appelés opération terrain + maison. Dans un premier temps, le constructeur réalise un accord de partenariat avec un aménageur-lotisseur. Ensuite lorsque tout est réglé à leur niveau, l’entreprise de BTP vient vers le client pour signer le compromis de vente et valider le Contrat de Construction de Maison Individuelle ou CCMI. Le plus gros avantage de cette opération « terrain + maison » : un gain de temps considérable et des prix plus attractifs.
La signature du contrat de construction
Le contrat de construction doit être réalisé en bonne et due forme. Ce document à la fois une assurance et une garantie, tant pour l’entreprise de construction que pour les clients. Il sera fait mention de la désignation du terrain à bâtir, des travaux à réaliser au niveau du sol, de la description de la future demeure, de la date de début de chantier, du délai des travaux, du coût des pénalités en cas de retard, du prix définitif de la réalisation et bien évidemment du mode de paiement. Tout cela doit être retranscrit dans le document officiel appelé le Contrat de Construction de Maison Individuelle ou CCMI. Il a été mis en place en 1990 afin de protéger les intérêts des particuliers.
Lors de la signature du CCMI, le client doit payer une avance. Elle est comprise entre 2% et 5% du prix total convenu. Le client bénéficie aussi d’un délai de 7 jours pour réfléchir à tous les termes du contrat. Après quoi, les deux parties procèdent à la signature officielle auprès d’un notaire.
Les démarches pour le fameux permis de construire
Ici, trois cas peuvent se présenter : soit l’entreprise de BTP s’en occupe, soit c’est l’architecte ou bien soit c’est le client lui-même.
∙ L’entreprise de construction : après la signature du contrat, le prestataire effectue les démarches nécessaires au niveau de la mairie. Il lui incombe d’y déposer le dossier et de s’assurer que tout est complet.
∙ L’architecte : muni également d’un dossier, l’architecte peut aussi se rendre auprès de la mairie pour l’obtention du permis.
∙ Particulier : un particulier qui n’a pas fait appel aux services d’un professionnel peut aussi déposer un dossier à la mairie. Les documents qu’il faut préparer sont entre autres le plan de masse des constructions à édifier, plan de situation du terrain, plan en coupe du terrain et de la construction, etc.
Dans tous les cas, il est fortement déconseillé de lancer toute construction sans avoir le permis de construire entre les mains. Il faut aussi être patient, car il est possible que l’emplacement de la future demeure se trouve dans un secteur protégé.
Le financement
Vient le fameux dilemme du financement. Cette étape s’adresse spécialement aux clients qui souhaitent bénéficier de fonds pour la construction de leur maison.
Les crédits bancaires restent la meilleure option pour les particuliers pour avoir un bien. Toutefois, avant de pouvoir en profiter, plusieurs détails de leur vie financière seront scrutés. Il y a bien sûr l’évaluation de la capacité d’endettement où va s’appliquer la règle des 33%.
Ensuite, les experts vont évaluer ce qu’ils appellent « le reste à vivre et le saut de charges ». Ils vont scruter le compte en banque des demandeurs. Est-ce qu’il y a une bonne gestion des comptes ou au contraire est-ce que le demandeur fait partie de ceux qui sont souvent dans le rouge ?
Les établissements de crédit sont pointilleux sur les incidents de paiement et les découverts. Il y aura également une étude qui sera menée sur la situation professionnelle.
Avant de déposer une demande de crédit, il faut aussi que le demandeur se renseigne sur la procédure Prêt à Taux Zéro ou PTZ. C’est un prêt qui est destiné aux foyers qui vont faire l’acquisition d’un premier bien.
Il est octroyé après une étude sur le revenu de la famille, la localisation de la nouvelle adresse et aussi la composition du foyer (le nombre d’individus faisant partie intégrante de la cellule familiale). Ce qui caractérise le PTZ, c’est le remboursement du crédit. Le demandeur est amené à rendre une partie ou la totalité du montant à un taux nul en fonction de ses revenus.
La programmation des visites sur le chantier
Une fois que tout est mis en place et que les travaux ont démarré, l’entreprise de bâtiment et le client doivent discuter des visites. Il ne s’agit pas d’une surveillance permanente, car comme on l’a mentionné la confiance doit être une priorité entre client et entreprise de construction.
Mais pour rassurer également les clients, il faut les inciter à faire des vérifications régulières. Le but étant de s’assurer que l’avancement du chantier correspond au planning préalablement établi. Il faut alors prévoir un calendrier et fixer les dates de visites avec le client.
Si le client débarque chaque fois à l’improviste, il peut ne pas être couvert par l’assurance en cas d’éventuel accident. Il faut aussi noter que les visites du client constituent uniquement une étape de vérification. S’il remarque entre autres des problèmes, des défauts ou autre, il ne peut pas directement aviser les artisans et les ouvriers sur le chantier. Il doit le signaler au responsable, notamment vous ! Et c’est au responsable de donner des directives aux ouvriers si les remarques du client sont fondées.
Sur le chantier, le client peut prendre des photos sur l’avancement du projet. Il peut aussi venir avec d’autres personnes : des membres de la famille, des proches, etc. Il lui est même possible de visiter le chantier avec un expert en BTP s’il veut vraiment confirmer l’état des travaux.
La livraison : les derniers détails à connaître
Une fois le chantier terminé, le client peut désormais visiter les lieux afin de voir si les travaux terminés sont en accord avec les points mentionnés dans le contrat. Dans le cas contraire, le client peut avoir recours à la garantie de 5% du prix qui est prévu à cet effet. Ce pourcentage pourra être retenu jusqu’à ce que tout soit en cohérence avec les termes du contrat. Un expert peut assister le client si besoin pour identifier et confirmer les éventuelles erreurs.
En outre, il faut savoir que même si le rôle d’une entreprise du BTP se résume à la construction de l’édifice, elle doit aussi fournir un service après-vente. Cela inclut entre autres la mise en service des divers équipements avec leur réglage (chauffage, chauffe-eau, etc.). Il y a également l’apprentissage sur l’utilisation et l’entretien des différents éléments de la maison.
L’assurance de la maison : à ne pas négliger
En tant que prestataire en BTP, la couverture d’assurance est un impératif. En effet, si le client remarque des problèmes, quels qu’ils soient, à la réception des travaux, il peut faire appel à sa couverture d’assurance :
Garantie de parfait achèvement
Le client peut profiter de cette couverture d’assurance jusqu’à 1 an après la fin du chantier. Cette garantie couvre le client si celui-ci remarque des désordres liés à la construction du bâtiment. L’entreprise de BTP doit alors convenir avec le client d’une date de réparation des problèmes.
Garantie de bon fonctionnement
Valable pendant 2 ans après réception des travaux, cette garantie (qu’on appelle aussi garantie biennale) oblige l’entreprise de bâtiment à réparer ou à remplacer les équipements qui ne fonctionnent plus parfaitement. Cela concerne entre autres les installations dissociables au bâti comme les volets, les portes, le chauffe-eau, etc.
Garantie décennale
Le client bénéficie aussi de la garantie décennale qui est valable pendant 10 ans après réception des travaux. Ces dommages se portent essentiellement sur la solidité de la construction ou sur les problèmes qui rendent inhabitable ou inutilisable le bâtiment construit.
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